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Reformas e reparos nas áreas comuns do condomínio são uma constância no empreendimento. Afinal, manter o condomínio com tudo em ordem requer um programa de manutenção preventiva, com cronograma previsto e datas para execuções. Então não é incomum que o condomínio pareça estar sempre com alguma obra em andamento. Saiba mais sobre benfeitorias em condomínios nesta matéria do SíndicoNet
Quais são as implicações de reformas e reparos em condomínios?
Reformas e reparos demandam cuidados por parte do síndico, já que engloba diversos aspectos:
- barulho
- entrada e saída de prestadores de serviço
- a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT
- sujeira etc.
Quais são os cuidados prévios a que um síndico deve se atentar para fazer reformas e reparos em condomínios?
Reformas e reparos em áreas comuns do condomínio envolvem muitos cuidados prévios, tais como:
- identificar o problema
- identificar a solução e o escopo exato da reforma ou reparo
- fazer cotação com pelo menos 3 empresas dentro do escopo definido
- escolha do prestador de serviço
- aprovação em assembleia
- rateio para a execução
- fazer contrato. Saiba mais sobre como evitar sustos durante a obra nesta matéria do SíndicoNet.
Quais os cuidados legais para execução de obras em áreas comuns do condomínio?
Para evitar problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria, o síndico deve identificar o tipo de obra a ser realizada. Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, uma obra pode ser caracterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.
Para cada tipo, a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais, que não podem esperar. Às vezes são solicitadas pelos próprios condôminos. Veja abaixo:
Em qual tipo de benfeitoria pequenas reformas e reparos se enquadram?
Geralmente, pequenas reformas e reparos se enquadram como benfeitorias Necessárias. São aquelas que conservam a coisa ou impedem sua deterioração, com características de manutenção ou conserto e também as que precisam ser feitas para atender alguma obrigação legal.
Qual é o quórum necessário para aprovar pequenas reformas e reparos?
Quando se trata de uma obra urgente e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Saiba mais sobre autonomia do síndico para gastos no condomínio. Quando a obra não for urgente, o quórum é de maioria dos presentes na assembleia. Saiba mais sobre quóruns de assembleias.
Quais são exemplos de pequenas reformas e reparos em áreas comuns do condomínio?
- Obras de acessibilidade (depende do porte)
- Reparos elétricos
- Reparos hidráulicos
- Troca de sistema de para-raio
- Reparos no interfone
- Reparos no sistema de segurança
- Vidraçaria
- Serralheria
- Instalação de corrimão em escadas de emergência
- Adequação do playground às normas da ABNT
- Manutenção de jardins etc
Como o síndico deve prestar contas sobre pequenas reformas e reparos?
Assim como em todo gasto do condomínio, o síndico deve exigir notas fiscais das reformas e reparos e anexar na pasta de prestação de contas do mês. Se houver uma comissão de obras, importante envolvê-la também para auxiliar nas tomadas de decisão.
O que checar/perguntar para um fornecedor durante a cotação?
- Há quanto tempo presta serviços para o segmento condominial?
- Averiguar se a empresa é desvinculada de sua administradora ou qualquer outro fornecedor do condomínio para assegurar transparência no serviço.
- Qual é o prazo de conclusão da reforma ou reparo?
- Qual a forma de pagamento?
- Solicitar como referência pelo menos 3 condomínios com contato dos síndicos / administradoras que tenham sido atendidos nos últimos 6 meses.
- Quem é o engenheiro responsável pela reforma/reparo?
- Empresa emite ART?
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