Reformas e reparos nas áreas comuns do condomínio são uma constância no empreendimento. Afinal, manter o condomínio com tudo em ordem requer um programa de manutenção preventiva, com cronograma previsto e datas para execuções. Então não é incomum que o condomínio pareça estar sempre com alguma obra em andamento. Saiba mais sobre benfeitorias em condomínios nesta matéria do SíndicoNet

Quais são as implicações de reformas e reparos em condomínios?

Reformas e reparos demandam cuidados por parte do síndico, já que engloba diversos aspectos:

barulho
entrada e saída de prestadores de serviço
a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT
sujeira etc.

Quais são os cuidados prévios a que um síndico deve se atentar para fazer reformas e reparos em condomínios?

Reformas e reparos em áreas comuns do condomínio envolvem muitos cuidados prévios, tais como:

identificar o problema
identificar a solução e o escopo exato da reforma ou reparo
fazer cotação com pelo menos 3 empresas dentro do escopo definido
escolha do prestador de serviço
aprovação em assembleia
rateio para a execução
fazer contrato. Saiba mais sobre como evitar sustos durante a obra nesta matéria do SíndicoNet.

Quais os cuidados legais para execução de obras em áreas comuns do condomínio?

Para evitar problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria, o síndico deve identificar o tipo de obra a ser realizada. Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, uma obra pode ser caracterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

Para cada tipo, a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais, que não podem esperar. Às vezes são solicitadas pelos próprios condôminos. Veja abaixo:

Em qual tipo de benfeitoria pequenas reformas e reparos se enquadram?

Geralmente, pequenas reformas e reparos se enquadram como benfeitorias Necessárias. São aquelas que conservam a coisa ou impedem sua deterioração, com características de manutenção ou conserto e também as que precisam ser feitas para atender alguma obrigação legal.

Qual é o quórum necessário para aprovar pequenas reformas e reparos?

Quando se trata de uma obra urgente e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Saiba mais sobre autonomia do síndico para gastos no condomínio. Quando a obra não for urgente, o quórum é de maioria dos presentes na assembleia. Saiba mais sobre quóruns de assembleias.

Quais são exemplos de pequenas reformas e reparos em áreas comuns do condomínio?

Obras de acessibilidade (depende do porte)
Reparos elétricos
Reparos hidráulicos
Troca de sistema de para-raio
Reparos no interfone
Reparos no sistema de segurança
Vidraçaria
Serralheria
Instalação de corrimão em escadas de emergência
Adequação do playground às normas da ABNT
Manutenção de jardins etc

Como o síndico deve prestar contas sobre pequenas reformas e reparos?

Assim como em todo gasto do condomínio, o síndico deve exigir notas fiscais das reformas e reparos e anexar na pasta de prestação de contas do mês. Se houver uma comissão de obras, importante envolvê-la também para auxiliar nas tomadas de decisão.

O que checar/perguntar para um fornecedor durante a cotação?

Há quanto tempo presta serviços para o segmento condominial?
Averiguar se a empresa é desvinculada de sua administradora ou qualquer outro fornecedor do condomínio para assegurar transparência no serviço.
Qual é o prazo de conclusão da reforma ou reparo?
Qual a forma de pagamento?
Solicitar como referência pelo menos 3 condomínios com contato dos síndicos / administradoras que tenham sido atendidos nos últimos 6 meses.
Quem é o engenheiro responsável pela reforma/reparo?
Empresa emite ART?

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